上海玫瑰坊地铁商城在尴尬中前行万芳

发布时间：2020-02-14 12:30:25 阅读：次来源：魔术贴厂家

上海玫瑰坊：地铁商城在尴尬中前行

沿着上海地铁一号线的路轨，香港名店街、迪美购物中心、徐家汇地铁商城成为上海地铁商业的标杆。

然而在地铁二号线的沿线，几度开业的亚太盛汇，困顿于客流稀少的玫瑰坊是否能够承载起重塑上海地铁商业的重任，仍难预料。

人流等于客流？

毗邻中山公园地铁站的玫瑰坊商业街，2004年5月开业之初，还没有地铁出口与之相连，经营情况并不理想。今年5月，中山公园地铁站把出口作了一定调整，玫瑰坊实现了与地铁站的无缝对接。“现在的人流比以往好了很多。”玫瑰坊物业部经理梅亮山毫不掩饰地铁给玫瑰坊带来的好处。

玫瑰坊由上海利雄置业发展有限公司（下称“利雄置业”）开发，是其第一个纯商业的地产项目，总建筑面积约17000平方米，商铺总面积为7800平方米，租金标准为15~30元/平方米/天。

自2004年开业至今，利雄置业执行总经理杨开润也不得不承认，目前在玫瑰坊经营的店铺中，只有50%左右可以维持收支平衡或盈余，其余店铺的经营情况都不理想。而人流量是其中的致命因素。

同样遭此命运的米兰时尚广场，经营状况也不理想，现在已经有一部分商铺关门大吉。中山公园地区功能拓展办公室（下称“中拓办”）宣传公关主任姚志康也很无奈：中山公园商圈最重要的问题就是“走过路过不留人”。

姚志康表示，他们曾经委托专业部门对中山公园轨道交通的人流量作过调查，结果显示，中山公园的途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，两者几乎相当。“但是没有像样的商业中心，始终留不住人。”

梅亮山表示，为了把人留住，玫瑰坊一直在调整，以适应目标人流的需要。自玫瑰坊开业以来，招商工作从未中断，定位也一直在调整。从商业利润来考虑，希望引入中高档为主的商品和服务；客户定位则以年轻、时尚的人群为主。

但一位不愿透露姓名的业内人士认为，地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。此外，中山公园地下经营的规模虽然较大，但是经营能否形成特点是关键。

特色如何？

为了更好地贯彻自己的经营理念和定位，利雄置业不惜在商业街的各个区域开设自营店，以期达到示范效果。到目前为止，利雄置业的自营店已开出餐饮、服装、家饰各一家，还有即将开业的运动区的运动品牌店。据梅亮山介绍，除餐饮店滋味轩增加了营业面积外，其余店铺大都还在亏本经营。

为了突出特色，玫瑰坊在招商时，曾着重引入一些个人作坊，或是个人原创设计的品牌，还有一些具有民族特色的服饰。

但事实上，上海类似的地铁商场、小店铺已随处可见。据记者观察，除餐饮生意较为红火外，其余特色小店基本门可罗雀。

而位于人民广场地铁站的香港名店街和迪美购物中心，素以“小妖之街”闻名，特色鲜明，生意火爆也就不足为奇。

上述业内人士认为，香港名店街和迪美购物广场开业较早，经过几年沉淀，已形成一定的品牌效应。因此，尽管现在类似的商铺越开越多，但没有对其经营产生太大影响。相反，同样位于人民广场的华盛街，自开业以来就人流稀少，这与其没有形成自己的特色也有一定关系。

据梅亮山介绍，在开发时就刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。

除此之外，玫瑰坊还希望提倡“坊”的文化，把那些只能在街头看到、感受到的文化带到玫瑰坊中，如民间艺人的表演、DIY等元素都是玫瑰坊所看重的。“这需要在招商方面做足文章。”梅亮山坦言，目前已引进的一些店铺与玫瑰坊的理念和定位并不一致，而且做得不好的店还总是让玫瑰坊帮忙出方案。

但是，那些符合玫瑰坊理念的店铺，也未必能活得很好。据了解，此前玫瑰坊曾引进一家“方程式酒吧”，以去年刚刚启动上海赛区的F1方程式赛车为主题。梅亮山曾经认为，F1赛车在上海有不少拥趸，应该能够经营不错。事实上，由于店主经营不善，又无法承受租金压力。玫瑰坊曾经尝试给予一定的优惠和扶持，但仍然无法持续，只能关门了事。

业内人士认为，地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要。历数上海几个成功的地下商城，没有哪个是脱离地面商圈而独立发展成功的。浦东的亚太盛汇地上与地下未形成呼应就是致命伤。

成功之道：上下呼应

亚太盛汇号称上海最大的地下商铺群，2002年9月开业以来，已经多次转型，从“浦东的襄阳路市场”到打造CEPA概念，再到卡通漫画产业孵化园，以及最近传出的“釜山小商品市场”。其摇摆不定的定位也显出它经营乏力的困顿。

据知情人士分析，亚太盛汇的上面，是浦东新区的行政与文化交汇点，一边是浦东新区行政办公楼和东方艺术中心，另一边是上海科技馆，到这里来的人，都不会带着消费、闲逛的目的。

与此形成鲜明对照的是徐家汇地铁商城。由于地面六大商厦呈环状布局，而且从地铁站可以直通任一商场，因此，六大商厦的地下部分与地铁商城完美结合，真正形成一个“商圈”。

玫瑰坊目前的局面虽然较亚太盛汇好得多，但由于客观条件，仍然无法实现与地面商圈的呼应。

事实上，从玫瑰坊到仅一街之隔的新宁购物中心，购物者就需要穿行两个路口再翻越人行天桥。由于长宁路是交通干道，中拓办姚志康将其称为中山公园商圈的“天堑”。

杨开润认为，人民广场、徐家汇都经过几十年的积淀才有现在的繁荣，其中的地铁商城也是历经数年才有现在的成绩。而玫瑰坊自开工建设至今，也不过四年的时间。如果玫瑰坊对面的锦江多媒体生活广场如期开业，旁边的商业巨无霸“龙之梦”能在明年春节期间开张，经过三四年的市场培育，玫瑰坊也就有盼头了。“乐观估计的话，玫瑰坊的生意到2009年将十分红火，最迟也不过2010年。”

据姚志康介绍，中拓办正在请专家为中山公园商圈制定地面交通系统，将来长宁路上会形成一个地下或空中的步行系统，把新宁购物中心、巴黎春天、玫瑰坊以及尚未营业的多媒体生活广场、“龙之梦”连接起来，真正形成一个“圈”。

对于玫瑰坊而言，商圈的成熟意味着竞争更加激烈。梅亮山表示，玫瑰坊户外运动区的招商已明显感受到旁边“龙之梦”的威胁。不少运动品牌在一个区只设一家分店，选择了“龙之梦”，就不会到玫瑰坊来。

此外，原来中山公园商圈的餐饮店较少，所以玫瑰坊内的餐饮生意都非常红火。但是随着对面多媒体生活广场和“龙之梦”的相继开幕，杨开润坐在自营店滋味轩里心怀担忧：到时候在这里用餐的一些客人肯定会被分流。

所谓“成也萧何，败也萧何”，中山公园商圈的成熟能否成为玫瑰坊的救命稻草，还不得而知。但梅亮山表示，玫瑰坊是在摸索中成长起来的，其运作经验将成为公司未来开发商业地产的重要借鉴。